Wie een residentieel goed aankoopt (een huis, appartement, studio, …) met aktedatum vanaf 1 januari 2023 moet binnen 5 jaar deze woning aan een minimaal energieprestatieniveau laten voldoen. Bij aanvang is dat label D, zowel voor ééngezinswoningen (huizen) als voor meergezinswoningen (appartementen, studio’s en kamers).
Vervolgens wordt deze minimale energieprestatie-eis met tussenstappen verder verstrengd:
Bij elke overgang geldt de datum van de authentieke akte als ijkpunt. ‘2028’ moet je dus lezen als: ‘wanneer de authentieke akte verlijdt vanaf 1 januari 2028’.
Tussen 1 januari 2035 en 1 januari 2045 verschilt de norm naargelang het aangekochte goed een huis of een meergezinswoning is: telkens liggen de eisen één label hoger bij de huizen.
Naleving en controle
De koper heeft vijf jaar de tijd om het vereist energieniveau te halen. Als daarvoor werken nodig zijn, moeten die tegen dan afgerond zijn. De periode van 5 jaar start op de datum van de authentieke akte.
De koper is verplicht om een nieuw EPC te laten opmaken waaruit blijkt dat het vooropgestelde energielabel is behaald. Deze verplichting laat toe om de renovatieplicht te controleren.
Sanctie
Wanneer na 5 jaar geen nieuw EPC is opgemaakt waaruit blijkt dat de woning aan de minimale energieprestatie-eis beantwoordt, zal het VEKA een administratieve geldboete (kunnen) opleggen van 500 euro tot en met 200.000 euro.
Het VEKA legt ook een nieuwe termijn vast waarbinnen de verplichting alsnog moet worden nageleefd. Bij gebreke daaraan wordt opnieuw een geldboete opgelegd, alsook wederom een nieuwe termijn. En zo tot wanneer de woning voldoet.
VEKA gaat overigens in haar berekeningen uit van een gemiddelde boete van 5.000 euro.
De handhaving verloopt efficiënt, aangezien ze kan gebeuren via de EPC-databank op quasi geautomatiseerde wijze. Bij een raming van 5% van de verkopen waarbij de koper in gebreke blijft, mag VEKA rekenen op een jaarlijkse opbrengst van 10 miljoen euro.
Uitzonderingen
Er zijn twee uitzonderingen voorzien. Zo is men vrijgesteld in geval van sloop binnen vijf jaar na de authentieke aankoopakte. Daarbij worden geen specifieke normen opgelegd in geval van heropbouw: logisch aangezien dergelijke heropbouw altijd onderworpen is aan EPB en er van daaruit nog strengere normen gelden.
De tweede vrijstelling is van toepassing op onroerend erfgoed. Concreet: als het residentieel gebouw een beschermd monument is, deel uitmaakt van een beschermd cultuurhistorisch landschap, stads- of dorpsgezicht of voorkomt op de inventaris van bouwkundig erfgoed.
De renovatieplicht residentieel is niet alleen van toepassing bij zuivere aankoop. Ze geldt bij uitbreiding voor alle overdrachten in volle eigendom én bij het vestigen of overdragen van een recht van erfpacht of opstal. Enige uitzondering hierop is het vestigen of overdragen van een recht van erfpacht of recht van opstal op het dak van een gebouw (denk bijvoorbeeld aan het ‘optoppen’ van gebouwen).
Het spreekt voor zich dat deze residentiële renovatieplicht een bijzondere impact zal hebben in appartementsgebouwen, zeker daar waar de nieuwe eigenaar de normen zoals vooropgesteld niet kan halen zonder renovatiewerken aan gemeenschappelijke delen zoals het dak of de gevel.
Bron: CIB Vlaanderen
